Hoy en día todos conocemos a alguien que alquila una segunda residencia, su vivienda habitual, su apartamento o, simplemente, una habitación a través de las populares plataformas digitales.
Pero este negocio, ¿Es tan sencillo como aparenta ser? ¿Un anuncio y varias fotos bonitas son nuestras únicas obligaciones como arrendadores?
Como bien indicó nuestra compañera Carmen Herrero en su anterior artículo, Hacienda ha puesto el ojo en los alquileres a través de plataformas on-line obligándoles a informar, a través del Modelo 179, de aquellos servicios de arrendamiento en los que intermedien.
¡Fácil y sencillo! Las plataformas digitales como Airbnb, Niumba y HomeAway, entre otras, informan a Hacienda de las operaciones y de esta forma le agilizan el trabajo de saber si el contribuyente ha tributado por esos ingresos.
Con esta gran noticia (nótese la ironía) es lógico que la idea de alquilar a través de las plataformas no nos parezca tan atractiva, y nos surjan dudas sobre las obligaciones fiscales, por ejemplo: ¿Estos ingresos deben reflejarse en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?o, ¿Se trata de un negocio por el que debo repercutir y cobrar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)?
En resumidas cuentas, ¿Qué obligaciones fiscales se deben cumplir para ser el perfecto anfitrión a ojos de Hacienda?
A efectos de la declaración del IRPF debemos conocer que los ingresos tributan como rendimientos de capital inmobiliario, si somos propietarios del inmueble, o bien como rendimientos de capital mobiliario, si fuéramos inquilinos del inmueble y a su vez lo subarrendásemos.
A estos ingresos se les podrá deducir (siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su relación con el alquiler) aquellos gastos necesarios como son las comisiones de las plataformas on-line, los gastos de limpieza y mantenimiento, entre otros.
Asimismo, durante los períodos en los que la vivienda no está arrendada tendremos que imputar rentas inmobiliarias proporcionalmente al número de días no alquilados, siempre y cuando no se trate de nuestra vivienda habitual.
Respecto de la obligación de repercutir y cobrar el IVA por los alquileres, la respuesta no es sencilla pues, depende de si nos limitamos a prestar el servicio de hospedaje y del papel que tome la plataforma digital en el arrendamiento.
En relación a esto último, si la página web actúa como intermediaria, limitándose a poner en contacto a inquilinos y propietarios no hay diferencias respecto a un alquiler habitual. Es decir, se trata de un arrendamiento de vivienda a un particular, por tanto, el alquiler estará exento de IVA.
Pero, en el caso de ofrecer servicios extrasque puedan calificarse como “servicio de hostelería” estaríamos obligados a repercutir un IVA del 10% sobre el alquiler.
Cabe precisar que no se consideran servicios de hostelería los servicios de limpieza y cambio de ropa a la entrada y salida del alquiler, la limpieza de las zonas comunes, los servicios de mantenimiento y reparaciones, etc.
Si por el contrario, la plataforma digital es la que va a arrendar nuestra vivienda y después la cede a los inquilinos –subarriendo- la operación estará sujeta a IVA debiendo emitir facturas el arrendador, repercutiendo un 21% de IVA.
Con todo lo visto, en términos generales, podemos llegar a ser unos magníficos arrendadores a ojos de la Administración Pública y prosperar en el negocio del arrendamiento pues como decía Baltasan Gracián:
“Gánate el respeto de la gente, y harás buenos negocios”.
Esther Moreno
Abogada
PML Abogados, Grupo Asesor
