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Puntos clave de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor en España la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la cual traspone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE de Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

El objetivo de la norma es regular el acceso al crédito hipotecario, reforzar la seguridad jurídica de los consumidores, así como mejorar los criterios de transparencia y comprensión de las clausulas contractuales con el fin de evitar abusos.

Por ello, el precepto legal modifica algunas de las leyes que venían regulando este ámbito como son la Ley Hipotecaria o la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, entre otras.

Los principales cambios y novedades que introduce esta nueva ley son:

 

  • Ampliación de la protección a todas las personas físicas, sean consumidores o no, por lo que, de ahora en adelante, las personas autónomas pueden resultan beneficiadas de su aplicación.

 

  • Refuerzo de las medidas de transparencia en la fase contractual, de forma que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para la carga jurídica y económica. Un ejemplo de ello es que durante 10 días antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, el prestatario podrá acudir al notario, máximo garante de que se cumplan dichos controles, para que informe del contenido así como de las clausulas que pudieran resultar abusivas. Además, el personal de las entidades bancaria deberá evaluar la capacitación del prestatario y asegurarse que reciba una información adecuada.

 

  • Se prohíben la comercialización de seguros vinculados con la concesión de la hipoteca, así como cualquier otra venta vinculada al préstamo, cuando no se ofrezcan por separado.

 

  • Derecho a que el prestatario pueda reembolsar todo o parte del préstamo, limitando las comisiones a 0,25% y 0,15% en préstamos a interés variable y a 2% y 1,5% en préstamos a interés fijo, las cuales únicamente podrán aplicarse en caso de suponer una pérdida económica para la entidad.

 

  • Se limita el inicio de la ejecución hipotecaria a que se produzcan los siguientes impagos:

9 impagos mensuales o el 2% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo.

12 impagos mensuales o el 4% del capital concedido durante la segunda mitad del préstamo.

 

  • El vencimiento anticipado solo podrá producirse cuando el prestatario se encuentre en mora en el pago y la cuantía de las cuotas vencidas equivalga, al menos:

Al 3% del capital concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo.

Al 7% del capital concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de duración del préstamo.

 

  • Los gastos hipotecarios asociados a la concertación del préstamo hipotecario se distribuirán de la siguiente manera:

El prestatario asumirá los gastos de tasación del inmueble, así como la expedición de copias que solicite.

El prestamista asumirá los gastos de aranceles notariales, Registro de la Propiedad, Gestoría e Impuesto AJD, conforme la normativa aplicable.

 

  • Prohibición de establecer un límite a la bajada del tipo de interés (clausula suelo).También establece que en los casos en los que la suma del índice de referencia y el diferencial aplicable, en las hipotecas de tipo variable, resultara negativo, se aplicará cero.

 

  • Se modifica la doctrina del Tribunal Supremo y se establece un interés de demora de hasta 3 puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio.

 

Dada la transcendencia de estos cambios para la financiación hipotecaria, os recomendamos consultar con los abogados de Lexunion España cualquier duda al respecto que os pueda surgir.

 

Miriam Hidalgo

Abogada

Emin Legal

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